Miles de hectáreas destinadas a plazas y calles perdidas por resquicios legales

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Por Mario López M.

Lucrativos negocios se originan por la “interpretación” torcida de un artículo de una ley que buscaba planificar los espacios comunes de las ciudades, vías, pulmones verdes y equipamientos necesarios que se encontraban proyectados para dar calidad de vida a las personas, se han perdido.

Por extrañas -y costosas o lucrativas circunstancias, dependiendo del lado de la mesa en que usted se encuentre-, la declaración de “utilidad pública” de terrenos privados a través de los planes reguladores ha dado lugar en última década a serios problemas que, en principio, parecen ahora agravarse.

Alguien pierde, alguien gana

Una ciudad necesita proyectar espacios comunes para calles, plazas, viaductos y otras obras que van en beneficio de todos. Proyección de largo plazo para evitar -como pasa en Santiago y las grandes urbes-, terminar con graves problemas de congestión vial, sin áreas de esparcimiento o “pulmones verdes” y tantas otras contingencias que el crecimiento no planificado conllevan y que terminan afectando la calidad de vida de las personas.

Los guetos verticales, la marginalidad de los sectores más desposeídos en los límites de la ciudad, los atochamientos interminables en horarios punta que hacen que una persona deba estar horas arriba de los vehículos diariamente para trasladarse al trabajo, estudio, centros de salud, etc.,  y otra vez de vuelta a casa, son producto, entre otras cosas, de la falta de visión de autoridades que no previeron el crecimiento o que no contaron con los recursos para expropiar los espacios necesarios donde construir avenidas, calles o plazas públicas, entre otros bienes comunes.

Cuando se planifica una calle que no existe, por ejemplo, los inmuebles que se encuentran en ese trazado por la autoridad se verán afectados Y deberán, en todo o en parte, desaparecer. La expropiación es la vía que utiliza la autoridad para pagar al privado por despojarlo de su propiedad en beneficio de todos.

El punto está cuando la autoridad debe programar a años plazo y no cuenta hoy con los recursos para pagar esa expropiación. Ello dio lugar a declarar, administrativamente, “de utilidad pública” un determinado bien, lo que, sin expropiarse derechamente, en los hechos lo sacaba del ámbito comercial, pues nadie iba a comprar una propiedad que en algún momento iba a ser expropiada. Tampoco podía ampliarla o construir en ella.

A la “chilena”

Cuando las autoridades comenzaron a percatarse del problema dispusieron que, si un Plan Regulador proyectaba un terreno para vialidad, áreas verdes y equipamiento, este quedaba afecto de por vida “por utilidad pública”, hasta que la autoridad efectuara la obra, lo que muchas veces se proyectaba por años. Así se contemplaba en el artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Muchos inmuebles perdían su plusvalía y podían pasar décadas sin ser expropiados, de paso, eso también afectó los negocios de las grandes inmobiliarias, dueñas de grandes paños de terreno. Tras un efectivo lobby, se logró que se cambiara la ley, disponiendo un plazo de 5 y 10 años para que la autoridad ejecutara lo proyectado. Si no lo hacía, podía ampliar por una vez la declaratoria de utilidad pública del bien y, vencido ese plazo, de pleno derecho la propiedad se liberaba y comenzaba nuevamente a ser transable a precios de mercado o podía construirse en ella.

Ello permitió lucrativos negocios y que, en la práctica, no se pensara en las ciudades y solo se planificara a muy corto plazo. Miles de hectáreas destinadas a áreas verdes y otras vialidades se perdieron por efecto de la “caducidad” de la utilidad pública, muchas veces por falta de recursos para implementarlas otras por desidia de las autoridades.

La “trampita”

“La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) en su artículo 59º contempló siempre las afectaciones de utilidad pública sin plazos de caducidad o término, permitiendo con ello que el planificador urbano dispusiera de terrenos, en cualquier momento, para destinarlos a calles (vialidades) ahora llamadas circulaciones, plazas y parques, para que posteriormente, la autoridad local o regional, previa asignación de los recursos necesarios, procediera a materializar dichas destinaciones a través de las correspondientes expropiaciones”, explica Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, a Cambio21.

En 2014 una nueva ley eliminó las mal entendidas “caducidades de utilidad pública” en los territorios de nuestro país, volviendo a lo que nunca debió dejar de aplicarse en beneficio de todos por razones de bien común. Pero, muy a la “chilena”, hecha la ley, hecha la trampa, y su interpretación laxa dio lugar a múltiples problemas, tanto o más serios que los anteriores.  La Ley N° 20.791, publicada en el Diario Oficial el día 29 de octubre de 2014, afectó, pero ahora sin plazo de término, todos aquellos terrenos que hubieren sido destinados por los distintos instrumentos de planificación territorial a circulaciones, plazas y parques. Luego se modificó, nuevamente, el artículo 59º de la LGUC.

Pero esa ley incorporó un artículo transitorio, cuya redacción, bastante amplia, dio lugar a que los «vivos de siempre», pudieran burlarla. Efectivamente, dejó abierta la opción de que las «solicitudes» de permisos de edificación o de «anteproyectos» fueran suficientes para declarar como derecho adquirido la caducidad de la utilidad pública. En otras palabras, “algunos actores privados que se desenvuelven en el negocio de la explotación del mercado del suelo, haciendo valer astutamente estos presuntos derechos adquiridos, que con la mera solicitud de un anteproyecto o de un permiso de construcción en las Direcciones de Obras Municipales, se libraban de la utilidad pública”, recalca Herman.

¿Cuántos negocios y negociados ha permitido ello? El de miles de hectáreas que ya no podrán usarse en beneficio de todos, pues no puede volver a declararse de utilidad pública un bien por la misma causa que ya caducó. El ministerio de la Vivienda hace vista gorda y algunas municipalidades por incompetencia o “intereses inmobiliarios de dudosa calaña”, solo exigen las presentaciones.

Lo bueno es que la Corte Suprema y la Contraloría General de la República ya advirtieron la trampita y han resuelto que la ley se impone al reglamento y, por lo mismo, no basta presentar un anteproyecto o una simple solicitud de permiso, sino que deben, necesariamente, estar aprobados por la autoridad competente. Si no es así, seguirán los predios afectos a utilidad pública.